Искусственное завышение цен на квартиры и спад спроса: обзор рынка недвижимости в Воронеже

Искусственное завышение цен на квартиры и спад спроса: обзор рынка недвижимости в Воронеже
Искусственное завышение цен на квартиры и спад спроса: обзор рынка недвижимости в Воронеже
Фото: tv-gubernia.ru

Почему Воронеж обогнал Москву по темпам роста цен на вторичное жильё, что будет с ценами на квартиры дальше и стоит ли сейчас брать ипотеку в новостройках? На эти и другие вопросы корреспондентов «TV Губернии» ответил риелтор агентства недвижимости «Арбат» Евгений Шуварин.

Спрос и рекордный рост цен на рынке вторичной недвижимости

– Темпы роста цен на вторичку в Воронеже обогнали Москву (4% против 2%) по данным за январь. Почему так произошло и ждать ли продолжения этой тенденции?

– Эти цифры не совсем отражают действительность. Стоимость квартир на вторичном рынке в январе увеличилась не потому что цены подняли, а потому что в ноябре и декабре выкупили относительно дешёвые квартиры. Грубо говоря, стоила квартира 3,5 млн и рядом продавалась квартира за 3,8-4 млн рублей. Первую выкупили, а вторая осталась. И получилось, что номинально цены на вторичку выросли. Продажа же не увеличилась, а может даже упала. Роста цен на вторичку как такового нет, и не факт что будет.

– Какой сейчас спрос на рынке вторичной недвижимости? Что ждать от него в этом году?

– Спрос на вторичном рынке немножко притух, в связи с тем, что цены тоже завышены. Хотя разрыв цен между первичкой и вторичкой сейчас в пределах 10-15%. Что будет с рынком недвижимости? Я клиентам говорю, что при ситуации, которая сейчас складывается, проще положить деньги на вклады и подождать. На вкладах 15-16% можно получить и накопить на первоначальный взнос. Рынок сейчас перегрет, через какое-то время в любом случае ставка ЦБ будет понижаться, соответственно, и проценты по ипотеке будут уменьшаться.

Рост не может продолжаться бесконечно, тем более искусственный. Он упадёт. И вот в данном случае вторичный рынок это показывает – на вторичном рынке сейчас можно выбрать совершенно нормальную квартиру дешевле на 500-700-800 тысяч, чем в новостройке. Стагнация будет однозначно. Сейчас не имеет смысла брать, нужно подождать более подходящих времен, может к концу года.

Охлаждение ипотечного рынка и искусственное завышение цен

– В январе в Управлении Росреестра по Воронежской области зарегистрировали 1 160 договоров долевого участия, при этом в декабре 2023-го заключивших ипотеку было вдвое больше. Этот спад спроса обусловлен сезонным явлением?

– Сезонность могла быть причиной спада спроса на ипотеки два-три года назад. Сейчас же такого нет. Просто рынок перегрет на фоне ажиотажа и всех сопутствующих факторов: поднимается ключевая ставка, у людей становится меньше денег, а строители поднимают цены. Ну и ажиотаж, который был создан на фоне того, что господдержка заканчивается.

– Центральный Банк на фоне роста ключевой ставки предпринимает меры для охлаждения ипотечного рынка, включая увеличение размера первоначального взноса, снижение субсидий банкам, надбавки к коэффициентам риска. Как это повлияет на цены на квартиры в новостройках и на спрос на такие квартиры в Воронежской области?

– Да, ЦБ предпринимает все действия чтобы охладить ипотечный рынок. Но из всей этой процедуры по федеральному закону (ФЗ №214) выгодоприобретателями с эскроу-счетами реально являлись банки. Банки получают двойную прибыль, выдавая строителям проектные деньги и выдавая людям ипотеки, при этом все деньги опять аккумулируются в банках на эскроу-счетах. Поднимается ключевая ставка и так далее, все издержки по себестоимости «квадрата» ложатся на покупателя. Сейчас строителям ничего не остаётся, как искусственно завышать цены на новостройки. Сколько это будет длиться – неизвестно.

*Эскроу-счета – это счета в банках, которые используют при покупке недвижимости на стадии строительства. Покупатель вносит на счёт личные деньги или ипотечные средства банка. Пока идёт строительство, застройщик не имеет доступ к этим средствам, а банк выступает гарантом сделки.

– Почему при рекордных темпах строительства (в 2023-м в регионе ввели в эксплуатацию 25 тысяч новых квартир), в Воронежской области такая дорогая недвижимость?

– Это искусственно создаваемый ажиотаж, который приводит к тому, что искусственно завышается цена. На самом деле много не распроданных квартир, строители просто придерживают их. У нас есть строительные организации, которые не продают средние этажи до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Один-два года назад люди, которые брали ипотеки, имели возможность платить. В этом году при повышении первоначального взноса, стоимости квадратного метра и ставки по ипотеке, люди продолжают брать ипотеки. При этом их зарплаты и дополнительные доходы остались прежними.

В конечном итоге всё это сработает в обратную сторону, через полгода-год скорее всего будут созданы организации, которые займутся выкупом ипотечных квартир, за которые люди не могут платить. Может будут сдавать эти квартиры тем же людям, которые брали ипотеку. Может быть всё что угодно, трудно что-то прогнозировать. На данном этапе идёт искусственное завышение цен и создание дополнительного ажиотажа для того, чтобы привлечь людей. Что будет через полгода – никто не знает. Но скорее всего ничего хорошего не будет.

Дешевеющая аренда студий

– По данным «Авито Недвижимости», средняя ставка на долгосрочную аренду студии снизилась за год в Воронеже на -13%. Почему при дорожающих квартирах цена на их аренду снизилась? Или же просто воронежцы теряют интерес к студиям?

– Что касается аренды квартир, то по объективным причинам в прошлом году у нас был высокий спрос на аренду однокомнатных квартир и студий – ближайшие города заселялись сюда. Цены поднимались именно поэтому, сейчас же всё это практически стабилизировались. Кроме того, люди стали более предметно смотреть на студии.

Да, студия может быть в новом доме, где лучше подъезд, лучше лифт и всё остальное, но условия проживания в самой квартире-студии менее приспособленные. Простой пример – даже розеток не хватает, потому как студия – это, по сути дела, комната, совмещенная с кухней.

Евгений МОРОЗОВ

Новости соседних регионов по теме:

Это позволит сохранить доступность кредитов по низкой ставке для жителей стран Источник: kp.ru Партнеры-застройщики высоко ценят Сбер за скорость рассмотрения ипотечных заявок,
17:04 29.02.2024 КП Екатеринбург - Екатеринбург
В феврале 2024 года цены на недвижимость в нашем районе выросли по сравнению с январем.
12:15 29.02.2024 Хорошёвка - Москва
Фото: Станислав Павлов Эксперт рынка недвижимости Сочи Кирилл Флутков рассказал о том, какая недвижимость в Сочи может быть интереса для инвесторов в городе-курорте в 2024 году.
11:19 29.02.2024 Кубанские Новости - Краснодар
Рынок недвижимости в нашем муниципалитете по-прежнему остается достаточно стабильным, покупателям предлагается немалый выбор.
10:46 29.02.2024 ProReutov.Ru - Реутов
В 2024 году эксперты ожидают существенного снижения спроса на новостройки — на 33%.
10:21 29.02.2024 Stolica58.Ru - Пенза
В Перми небольшие квартиры в новостройках подорожали на 32% с 2023 года pixabay Подписаться в Telegram Цены небольших квартир в Перми увеличились за последний год.
10:51 29.02.2024 Про Город Пермь - Пермь
В России до конца полугодия произойдет перетекания спроса со вторичного рынка недвижимости на первичный.
08:41 29.02.2024 Бизнес Online - Казань
Разбираемся, какие именно механизмы могут негативно повлиять на покупку квартиры Как новые условия могут отразиться на рынке недвижимости Фото:
06:50 29.02.2024 76.Ru - Ярославль
Фото: pxhere Квартиры-студии подорожали в Ростове до 3,4 миллиона рублей Квартиры с площадью до 25 квадратных метров подорожали в Ростове за год, рассказали RostovGazeta аналитики «Авито недвижимость».
20:30 28.02.2024 RostovGazeta.Ru - Ростов-на-Дону
В Уфе средние платежи по ипотеке за вторичную недвижимость составляют 52,5 тысячи рублей в месяц.
22:06 28.02.2024 Mkset.Ru - Уфа
Эксперты Банка России провели анализ ипотечного рынка: выводы в докладе «Региональная экономика»   Ипотечный рынок:
19:53 28.02.2024 Кесовогорский район - Кесова Гора
Нижегородцы стали активнее интересоваться загородной недвижимостью Стоит ли покупать квартиру в Нижнем Новгороде весной 2024 года?
16:21 28.02.2024 NewsNN.Ru - Нижний Новгород
Средняя цена квартир площадью до 25 кв. метров в новостройках Перми в феврале текущего года составила 3,5 млн рублей.
16:22 28.02.2024 Business Class - Пермь
На двенадцать процентов выросли цены на услуги в Хакасии в январе. Это данные Банка России.
19:12 28.02.2024 Абакан сегодня - Абакан
Средняя цена новой квартиры до 25 кв. м в феврале составила 3,5 млн рублей Фото: unsplash.com Средняя цена небольшой квартиры (до 25 кв.
15:20 28.02.2024 Новый Компаньон - Пермь
Снимать квартиру в Северной столице стоит почти в три раза дешевле, чем платить по ипотеке за собственное жилье.
11:42 28.02.2024 Business FM - Санкт-Петербург
Ипотека в Петербурге оказалась существенно дороже арендной ставки Снимать квартиру в городе на Неве выходит намного дешевле, чем отдавать деньги на платёж по ипотеке.
09:31 28.02.2024 Peterburg2.Ru - Санкт-Петербург
Автор: По инф. СМИ    Цены на аренду жилья в России резко возросли. Риелтор Наталья Перескокова сообщила, что это произошло из-за появления отложенного спроса.
15:15 28.02.2024 Иркутская торговая газета - Иркутск
До 2030 года в Уфе планируют построить более трех млн квадратных метров жилья.
09:51 28.02.2024 Башинформ - Уфа
Аренда жилья остается более доступным вариантом Фото: Олег Золото / «Петербургский дневник» Ипотечные платежи на вторичном рынке недвижимости в Санкт-Петербурге на 2,7 раза превышают ставки аренды,
03:46 28.02.2024 Петербургский дневник - Санкт-Петербург
 
По теме
Воронежские следователи выясняют, почему не исполняется решение суда по выделению квартир сиротам Председатель Следственного комитета России Александр Бастрыкин поручил воронежским следователям разобраться с нарушение
Воронежские дворы завалило мусором - ГТРК Воронеж Захламлённые участки растягиваются на несколько метров. Мусорные площадки Воронежа и ближайших к областному центра районов переполнены отходами.
ГТРК Воронеж
Воронежские следователи выясняют, почему не исполняется решение суда по выделению квартир сиротам Председатель Следственного комитета России Александр Бастрыкин поручил воронежским следователям разобраться с нарушение
Комсомольская Правда
Почему к врачу узкого профиля необходимо записываться через терапевта? - Департамент Здравоохранения «Можно ли записаться на прием к врачу узкой специальности напрямую или вначале нужно обращаться к участковому врачу?» – такой вопрос нередко задают пациенты, обращаясь за амбулаторной помощью в поликлинику.
Департамент Здравоохранения
"Родом из России". - Администрация Таловского района Поэты клуба «Созвучие» стали участниками фестиваля - конкурса авторской песни и поэзии "Родом из России" 13 апреля в Петропавловском районном Доме культуры в рамках проекта - победителя грантового конкурса Президентск
Администрация Таловского района
Кинолекторий «Первый шаг в бездну» - Борисоглебская ЦБС 14 апреля 2024 года в Центральной городской библиотеке им. В. Кина состоялся кинолекторий «Первый шаг в бездну», посвящённый Всемирному дню авиации и космонавтики.
Борисоглебская ЦБС
Час памяти "С болью в сердце вспоминая" - Историко-краеведческий музей 11 апреля 2024 года сотрудники Богучарского районного историко-краеведческого музея провели для учащихся Богучарского многопрофильного колледжа имени М. А. Шолохова час памяти «С болью в сердце вспоминая»,
Историко-краеведческий музей